マンション経営のいいところ

不動産業界の裏を知ってる現役なんちゃって不動産投資顧問が不動産投資を語ります。ワンルームマンション経営中心に、1棟投資、アパート経営、中古マンション投資    などを活用した資産運用を紹介します。 
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新築ワンルームマンション経営の運用事例

 
◆1件所有 HSBCで預金連動型ローン利用により融資金利0% 自己資金230万円

◆2007年7月 早稲田駅4分 1LDK 8階購入
購入時 43歳 会社役員

購入価格 4230万円 自己資金230万円 融資 4,000万円 0% 35年 
月収支 +60,700円(家賃から経費とローン支払いを引いた手取家賃収入)
年支出 :固定資産税のみ
年収入 :728,400円+税還付金(年により違います約150,000円/年平均)

税引き後キャッシュフロープラス 約850,000円/年
投下資本実質利回り 36.9%



通常はHSBCの投資ローンは35年融資は不可ですが、限られた物件には可能です。
興味有る方はご相談下さい。メール
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   19:55 | Trackback:1 | Comment:0 | Top
 
 

新築ワンルームマンション経営の運用事例

 
新築ワンルームマンションは自己資金が0円でも出来る!
というフレーズを聞いたことがあっても、本当に可能なのか?と疑問を持っている人も多いみたいです。
今日は実際に自己資金を一切使わずに運用している人をご紹介。


◆2002年4月 大江戸線月島駅徒歩2分 1K(22平米)6階購入
購入時 38歳 年収1,500万円  民間企業会社員 

購入価格 1820万円 融資 1,820万円 3.45% 30年 
月収支 -6,200円(家賃から経費とローン支払いを引いた金額)
(年支出 74,400円/年 + 固定資産税約45,000円/年 =合計約119,400円)
(購入後一度不動産取得税支払い約160,000円)
(年収入 確定申告による還付金 年により違う 約100,000円/年平均)
税引き後キャッシュフロー少しマイナス

◆2006年11月 2件目購入 大江戸線月島駅徒歩3分 1LDK(48平米)7階購入
購入価格 3,490万円 融資3,490万円 2.85% 35年
月収支 +12,700円(家賃から経費とローン支払いを引いた金額)
(年支出 固定資産税 不明  不動産取得税約360,000円)
(年収入  152,400円 + 18年度確定申告による還付金 約400,000円)
税引き後キャッシュフロープラス

◆2007年 1件目物件のリノベーション(収益を上げるためのリフォーム)を行う
自己資金0円 費用約95万円 全額借入 10年ローン 月支払い約10,500円
家賃20,000円アップ 月額手取家賃収入9500円アップ
月収支 -6,200円 から +3,300円に改善

◆2008年1月 2件目物件を 4,050万円 で売却
◆2008年3月 売却時に得た現金のうち400万円で1件目物件の借入に繰上返済(月支払い軽減型)を行う。
月支払い20,400円軽減により月収支+3,300円から+23,700円にアップ 。

初購入後5年目で
年間手取家賃収入284,400円 自己資金利用は0円 利益は約320,000円
投下資金が0円なので利回り計算できないですが、仮に1円使った事にすると
年間利回り 533%


同じように取り組みたい方はメール下さい。



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   20:59 | Trackback:2 | Comment:0 | Top
 
 

ローン借り換え事例

 
その1
金利はそんなに変わらないが、期間を延ばすことによって収益をアップする方法。
新築ワンルームマンションの場合で頭金なしのフルローンにて購入した場合、ローンが終わらないと収入になってこないと思っている方も多いようですが、ローン途中でも収入へと転換していくことは可能なのです。方法の一つとして借り換えです。

実際の事例
すでに新築ワンルームマンションを全額ローンで2件購入している方がいました。3件目の購入相談を受けました。既存2件のマンションはマイナス収支で、2件合計で毎月2万円程支出が発生している状況でした。そこで金利はほとんど変わらないが、ローン期間を延ばしてキャッシュフローを改善してみてはいかがかと借り換えの提案しました。
結果、毎月の収支は-2万円→+2万円へと4万円の収支改善となりました。

詳細は
1件目 1980万円 3.5% 
月支払い88,000円 360回払い 残債約1650万円
2件目 2010万円 4.175%
月支払い98,000円 360回払い 残債約1690万円

この残債合計を1つのローンにして
 借入 3400万円 3.7%
 月支払い144,000円 420回払い 

月の支払い 186,000円⇒144,000円
42,000円のダウンです。年間で約500,000円の収益改善です。
そのままにしておけばマイナスがずっと続く状態でしたが、プラス収支にすることによって繰り上げ返済用の財源まで確保することが出来るようになりました。この財源で数年毎に繰り上げ返済することで更に手取収入は増えていきますし、また期間の短縮も可能になります。

ちなみに既存ローンの残存期間を伸ばして借り換えが出来る金融機関は限られているので、同じようにしたい人はご相談ください。メール


その2
自宅ローンの借り換えをネタに投資マンションも安い金利へ変更

実際の事例
あるお客様が偶然銀行から提案された事例です。自宅のほかにワンルームマンションを3件所有している方ですが、たまたま自宅のローン借り換えに最寄の銀行へ相談へ行ったら、『今回自宅の借り換えを当行にてしていただけるのであれば、今所有されているワンルームマンションの借入もまとめて安い金利に借り換えさせて頂きます。』との事。やはり銀行の融資担当もノルマが有りますので偶然ノルマ未達の時期に行くと良い提案をしてくれます。

詳細は
1件目 1700万円 3.1%(変動)
月支払い75,000円 360回払い 残1550万円
2件目 1920万円 2.89%(変動)
月支払い90,000円 300回払い 残1730万円

この2件を1つのローンにして
 借入 3300万円 2.5%(10年固定)
 月支払い144,000円 312回払い

月の支払い 165,000円⇒144,000円
21,000円のダウンです。年間で252,000円の収益改善。
この場合は金額が下がった以上に10年の固定金利にしながらも少し金利が下がったことが大きいですね。金利が上昇する前に固定に上昇リスクをヘッジしてしまいました。
これは偶然銀行側からの提案でしたが、これに習って違う銀行でも何度か試しましたが比較的成功率は高いです。都銀ではなくて、地銀や信金のほうが成功率は高いです。
金融引き締めが顕著になってきてからは厳しいかもしれないですが、相談してみる価値はあると思います。ちなみに最近では東京の信用金庫でワンルームマンション投資ローン1件のみの借り換えは可能でした。

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   12:02 | Trackback:0 | Comment:0 | Top
 
 

工夫で家賃を上げた例

 
ちょっとした工夫で家賃を上げた過去の事例を少しご紹介します。

その1
がらがらまわす懸賞でプロジェクタが当たった人がいたのですが、少し前に液晶テレビを買ったところなので使っていないと聞いたので、所有マンションの次回賃貸空室時に天井に固定し、電動収納式スクリーンを壁に設置して家賃を5,000円上げてはどうかと提案しました。

結果は通常通り賃貸が付きました。特にワンルームマンションの場合は部屋も狭いのでテレビを置くスペースがなくなるだけでも部屋が広く感じるし、映画鑑賞好きの人にはうけもいいようです。入居者の方も喜んで契約してくれたそうです。費用はスクリーン代の4万円だけです。投下資本利回りは150%。

その2
ワンルームマンションは最近でこそトイレは独立しておりますが、洗面と風呂は一緒になっている場合がまだまだ多い。ワンルームのお風呂は規格自体が小さい(一般的には1014サイズ)のですが、実は図面を良く見てみると浴室と壁の間に空間が残っている場合も意外と多く有ります。その場合は壁工事をせずにもうひとつ大きい規格の浴室に変更できる場合もあります。今回は一面の壁だけを10cm廊下側にずらして浴室をひとつ大きなサイズのものに変更しました。ついでにスケルトンの浴室にしちゃいました。家賃アップは6,000円。費用は約40万円。今回の投下資本に対する利回りは18%です。

その3
本業がインテリアコーディネーターの女性オーナーさんがいたのですが、その人は賃貸に出す前に必ず自分でコーディネートします。ホームセンターで買った物や仕事で使わなくなった材料などを使い少し個性的な部屋にしています。それだけでいつも相場よりやや高めに家賃設定するのですがすぐに賃貸がつきます。
賃貸募集時に間取り図だけで募集しても雰囲気が分からないので、必ず写真をつけるようにしています。出費はほとんどないのですが、他物件との差別化をはかり高収益を得ています。部屋が増えると全部やるのは大変になってきますが、所有物件が少ないうちはこのようなことも楽しいと思います。

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HSBCの不動産投資ローン

 

HSBCとはHSBCホールディングスの日本支店です。イギリスに本社を置く世界最大級の金融グループです。

HSBCは世界の金融グループで時価総額が2位であり、バンクオブアメリカと順位を伯仲する状態です。昨年発表された世界優良企業ランキングにて全業種にわたる総合評価でも世界3位の企業です。
時価総額1位のシティグループやバンクオブアメリカも世界展開をしていますが営業基盤はアメリカでありバンクオブアメリカは95%がアメリカ国内です。世界にまんべんなく展開している銀行はHSBCが唯一の存在といえる状態で他に類を見ない世界展開です。全世界の店舗数は1万店舗を超えておりシティグループの2倍の拠点数を誇ります。
1866年に日本支店を設立し日本政府の金融政策の顧問業務や造幣の協力を行った。日本で最初の近代的銀行。

投資ローンの特徴・・・

  • 預金連動型
  • 元金均等返済方式
  • 融資額に上限無し(評価額90%まで)
  • 保証料不要
  • 外国籍の人も利用可能
  • 団信8大疾病特約付き
  • 固定金利有り3年・5年・10年
  • 金利基準6ヶ月LIBOR
  • 頭金が多いほど金利が低くなる
  • 区分所有の場合基本30平米以上の部屋が対象
  • 繰上返済手数料は繰上元金の1.05%

 



変わった特徴で言えばまず『元金均等返済方式』であるということと『預金連動型』であること。預金連動型とはたとえば1000万円を預金としている場合融資の1000万円に対しては金利が0%になります。つまり5000万円融資を受けたとしても5000万円の預金があれば無金利で融資が受けられます。しかも預金は全く拘束されないので自由に入出金を行えます。
でも、HSBCは富裕層向けに商品を展開していることもあり預金が1000万円以下になると口座維持手数料が毎月5000円必要になります。

預金が多い人はかなり魅力的な銀行かと思います。自分の借入を金利0%で計算しなおしてみるとよく分かると思いますがかなり収益が良くなります。借り換えも取り扱っているので大きく改善できそうな人は相談してみましょう。

30平米以下の物件の取り扱いしませんが、私の斡旋する物件で私から持ち込めば融資を受けられる場合があります。20平米台のワンルームマンションでHSBCから融資を受けたい場合はメールください。

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   10:27 | Trackback:0 | Comment:0 | Top
 
 

収益不動産融資の引き締めが本格的に始まってます

 
不動産投資とは切っても切り離せない存在が金融機関融資。
しかし収益用不動産への融資縮小が本格的になってきました。
法人向け不動産融資の引き締めはずいぶん以前から始まっており、体力の無い中小ディベロッパはすでに淘汰されつつあります。その波がとうとう個人にも波及して来ました。

要因はサブプライム問題による外資系金融機関の業務縮小や撤退が相次いでいることや、日本の不動産市場をバブル化させないために金融庁は慎重になって融資引き締めに動いている事。またサブプライム問題、グレー金利廃止、金融商品の法改正など複合要因による邦銀の一時的な体力低下と経営方針の転換などがあげられる。

各金融機関からも融資条件の最低年収の引き上げや物件評価額の引き下げなど続々と連絡がきてます。外資系金融機関に関しては撤退も始まっております。

このブログの金融機関情報もがんばって内容を更新していきます。
リベルタス住宅ローン・ニューシティーモーゲージ・SBIモーゲージはすでに撤退を始めたり今後撤退する予定になっていますので融資を予定している人は早めに動きましょう。

 し
 か
 し
 ・
 ・

個人属性の良い人、自己資金が多い人にとっては『チャンス』到来です。

【収益用不動産のバーゲンセール】が始まっています。

融資の引き締め
 ↓
買いたくても変えない人が出てくる
 ↓
買い手いるうちに売る為に中小不動産やによる物件の投売り
 ↓
絶好の買い場到来!

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   15:34 | Trackback:0 | Comment:0 | Top
 
 

ワンルームマンション投資は悪者??

 
先日、この3月でめでたく定年退職をしたお客様からお電話を頂きました。

電話の内容はもう一部屋ワンルームマンションを購入をしたいとのこと。

この方は年金対策としてすでにワンルームを2部屋を10年ほど前から所有されておりすでに年間200万円ほどの家賃収入を得ております。が、定年退職を機に退職金の運用としてもう1部屋を購入し年間300万円ほどの家賃収入にしておきたいとのことでした。

とりあえずお会いしていろいろとお話を聞いていると、この人は公務員の方なのですが、公務員の場合定年退職者向けに退職金の扱いなどについてセミナーが行われます。そしてファイナンシャルプランナーの方が資産運用や老後のお金の管理などについてレクチャーがあります。その中で不動産投資についての話があったそうなんですが、そのファイナンシャルプランナーは

『間違っても退職金でワンルームマンションを買ってはいけません』

という話があったそうです。そのFPの話ではワンルームマンション投資は絶対にしてはいけない投資らしく斡旋している業者も悪質な業者が多いとのことらしくかなりの否定派だったそうです。

実際にワンルームマンションを所有しているお客様は定年退職を迎え、「今は所有しておいて良かったと心から思います」と言ってくださっておりその実感から退職金もワンルームマンション購入に使っていただく予定となっているくらいなのに、金融のプロであるはずのFPの方がかなり多くの人が聞くセミナーでワンルームマンションを強く否定するのはどうかとおもいました。

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   10:51 | Trackback:0 | Comment:2 | Top
 
 

管理費・修繕積立金

 
今日は『修繕積立金』と『修繕積立基金』についてです。

『修繕積立金』とは、管理費は小規模で短期間に継続的に掛かる費用を支払うのに対して、共用部分の長期的な観点で大きな修繕に対して積み立てる費用のことを指すのが一般的です。

例えば・・

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   14:31 | Trackback:0 | Comment:1 | Top
 
 

管理費・修繕積立金

 
意外と知っているようで実はよく知らない人が多い管理費の使用使途の内訳と修繕積立金の使用使途。

【管理費】
管理費はマンションの管理に関わる毎月発生するランニングコストの支払いにまわります。
具体的には・・

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   14:27 | Trackback:0 | Comment:0 | Top
 
 

新築ワンルームマンション経営の運用事例

 
担当お客様の新築ワンルームマンションの運用事例を紹介

40代・既婚・女性
2004年夏 購入
新築ワンルームマンション 東京駅徒歩7分
24㎡

自己資金  780万円
都市銀行融資 1280万円 優遇金利 1.8%(2年固定)
家賃保証付(サブリースじゃないですよ)

月の収支
●収入 97,000円 賃料
▲支出 14,320円 管理費・修繕費・管理委託手数料 
    46,041円 ローン返済
  合計60,361円

●手取収入 35,639円  続く・・

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個々の不動産を1つの財産(property)として捉え、価値を高めて投資効率を上げる業務のこと。建物・設備のメンテナンスや賃貸業務をするだけでなく、コスト管理、収益を高めるためのリニューアルコンテンツの提案なども合わせて行う。「物件運営管理」と捉えれば通常の不動産賃貸業務に近いともいえるが、キャッシュフロー重視で投資利回りを向上させる役割が主であり、より重要な作業となります。

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