マンション経営のいいところ

不動産業界の裏を知ってる現役なんちゃって不動産投資顧問が不動産投資を語ります。ワンルームマンション経営中心に、1棟投資、アパート経営、中古マンション投資    などを活用した資産運用を紹介します。 
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ワンルームマンションの固定資産税っていくら?

 

不動産を所有すると毎年必要になるのが、固定資産税。都市計画区域の不動産を所有している場合は都市計画税も一緒に課税される。

不動産投資の必要経費として必ず必要になってくる。でも、普通の人は固定資産税がいくらぐらい必要になるのか分からない。ファミリーマンションや戸建て住宅などは自宅があるので、ある程度想定は付くが、住んだことの無い地域の不動産や、購入した事が無い人が多いワンルームマンション、1棟ものなどはさっぱり想定がつきません。

 

ワンルームマンションの固定資産税・都市計画税は、東京23区の場合で、おおよそ3万円~6万円程度で、4万円台が中心。

ただし、固定資産税は年始の評価額により決定しますので、エリア・新築・築浅・古い、などによって差はあります。

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中古マンション投資は初心者には難しい?

 
今日は中古マンション投資について少し触れてみます。
中古マンションは1000万円以下の物件も有り、利回りも高いので、比較的気軽に始められると考えている方も多いのです。確かに金額ことだけを考えると中古マンションの方が手を出しやすいことは間違いありません。

でも、価格以外の面では中古物件だけが持つリスクなども存在します。

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   11:08 | Trackback:0 | Comment:0 | Top
 
 

ワンルームマンションに住む人ってどんな人

 

ところで皆さん、都内のワンルームマンションにはどんな人が借りていると考えていますか。

初めて購入する方に同様の質問をぶつけてみると、ほぼ例外なく若い学生さんではないかと返答が帰ってきます。と今では大きく様変わりしてます。今はご存知の通り少子化で学生の数はどんどん減ってます

しかしワンルームマンションの需要は年々増えてきており、東京都心では建設に規制が入るほどです。

では、なぜ需要が旺盛なのか・・?

 



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   16:21 | Trackback:0 | Comment:0 | Top
 
 

ワンルームマンションの賃貸需要について

 
『これだけマンションがダブついている中、少子化を迎えるのに将来住む人がいないだろう』

この様な疑問もよく受けます。
もっともな意見であり、素直な疑問だと思います。
総論としては正しいと思います。しかし、東京都の単身賃貸(賃貸ワンルームマンション)マーケットに限定して考えてみて下さい。



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   15:54 | Trackback:0 | Comment:2 | Top
 
 

ワンルームマンションの資産価値を考えるその2

 

次に築30年程経過したマンションの現在の賃料はどうでしょうか。

  • 原宿 '57年築  25.91㎡  14.5万円
  • 笹塚 '56年築  20.00㎡   6.9万円
  • 田町 '57年築  23.27㎡   8.4万円

こちらもちょっといい場所を選びましたが、どうですか。
場所さえ間違えなければ賃料はさほど下がりません。うっかり場所を間違って人気も需要も最低な物を購入してしまった場合でも、下落額は2万~3万円でしょう。ワンルームマンション程度ではそんなに大きな賃料変動はありません。
都心10区の中でしたら、かなり古くてもワンルームマンションの賃料が4万円をきることはないのではないでしょう。
ただ賃料に関しては管理会社とオーナーの努力によってかなりの差が出ますので一概には言えません。中には築20年以上のマンションばかりを購入して、自分のセンスでリノベーションを行い、現在の新築マンション並みかそれ以上の賃料で貸して高い利回りを確保する方もいますので、ある意味オーナーの経営センス次第で賃料はどうにでもなるのです。



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ワンルームマンションの資産価値を考える

 

ワンルームマンションの資産価値についてよく聞かれるので、今日は資産価値について考えて見ます。
ワンルームマンションの資産価値は築20年以上経てばもうないだろう、だからワンルームマンション経営はしないと考える人が多いです。

では、その人は何を基準に資産価値といっているのでしょう。



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個々の不動産を1つの財産(property)として捉え、価値を高めて投資効率を上げる業務のこと。建物・設備のメンテナンスや賃貸業務をするだけでなく、コスト管理、収益を高めるためのリニューアルコンテンツの提案なども合わせて行う。「物件運営管理」と捉えれば通常の不動産賃貸業務に近いともいえるが、キャッシュフロー重視で投資利回りを向上させる役割が主であり、より重要な作業となります。

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