空室率比較 区分 vs 一棟
区分所有はの０か１００かの大博打という人が結構います。
要は空室になれば一切賃料が入ってこないので空室率が０か１００になる博打だと言うことです。
１棟の場合、全室空室になることが無いので、何室か空室でもゼロにはならないから安心だということです。
例えば１０戸あるアパートの場合２戸空室になっても８戸は家賃が入るので大きなマイナスにはならない。
今日は1棟と区分所有の空室リスクについて比べてみます。
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ワンルームマンション規制
ワンルームマンション規制って知ってますか？
初めて聞いた方もいるのではないでしょうか。
マンション経営人気もありここ何年かでワンルームマンションの建築を規制する条例がかなり多くなってきたのです。
ワンルームマンション規制とは？
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新築 or 中古
今月は更新が少ないので、本日２更新目。
質問
ほぼ同じような立地のマンションが２つあります。
あなたがマンション経営をするとすればどちらに魅力を感じますか？
�／恵曠錺鵐襦璽爛泪鵐轡腑�
2100万円 年間賃料996,000円 利回り4.74％
��築10年中古ワンルームマンション
1600万円 年間賃料996,000円 利回り6.22％
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不動産投資オーナーの確定申告その５
※注意 私は税理士では無いので、書いている事が正確である保証は出来ませんし責任も持てません。くれぐれもご自身でお確かめになって記入をしてください。
さて、ここまでで
◎不動産所得の収入の内訳
◎減価償却費の計算
が埋まったと思います。つづいて
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不動産オーナーの確定申告その４
いくつか基本的なことを書いておきます。
- 賃貸経営の赤字所得は、他の所得と損益通産が出来ます。
- 割増償却は対象資産は市街地の活性化に関する法律の認定計画に基づき建築される賃貸住宅の場合だけ記入。
- 建物本体の減価償却は定額法しか適応できません。
- 建物の付属設備は定率法で償却できるので、建物躯体と区分して減価償却したほうが早期償却できお得です。
- 対応年数を知らない人はココを確認
- 土地は減価償却できません。
- 不動産所得が赤字の場合、その赤字の内土地を取得する為の借入金に関わる利子は損益通産の対象になりません。赤字の場合は内訳書の合計の更に下の段にある「土地取得の負債の利子欄」に、利子の経費計上の内土地分の割合を掛けた数字を記入。赤字からその数字を引きます。それにより赤字がなくなっても、1表の不動産所得は「0」で記入してＯＫです。プラスにする必要は無いです。
ここまでを簡単にまとめると、不動産を購入したときの書類のどこかに、【土地の取得価格】【建物の取得価格】建物取得の内訳で【建物本体】と【建物付属設備】の金額かあるいは割合が記載されているのもがあると思うのでまずそれを探してください。（売買契約書や販売対価表などそんな類の書類）
で、その【建物本体】を【定額法】で、【付属設備】を【定率法】で減価償却して下さい。それぞれ一段ずつ分けて書いてください。鉄筋コンクリートのマンションで居住用に使用している場合の対応年数は47年です。通常の付属設備は15年で償却。ほかは下記リンクで確認。
つづく・・・
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不動産投資オーナーの確定申告その３
※注意 私は税理士では無いので、書いている事が正確である保証は出来ませんし責任も持てません。くれぐれもご自身でお確かめになって記入をしてください。
さて、前回の続きで、平成19年分収支内訳書(不動産所得用)減価償却費【新定額】の計算入力例
| 減価償却資産の名称等 (繰延資産を含む) | 面積又は 数量 | 取得 年月 | (イ) 取得価額 | (償却保証額) | (ロ) 償却の 基礎に なる金額 | 償却 方法 | 耐用 年数 | (ハ) 償却率 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 鉄筋マンション | 25.0m2 | 19.7 | 8,000,000 | 8,000,000 | 定額 | 47 | 0.022 |
| (ニ) 本年中の 償却期間 | (ホ) 本年分の 普通償却費 (ロ×ハ×ニ) | (ヘ) 特別償却費 | (ト) 本年分の 償却費合計 | (チ) 貸付 割合 | (リ) 本年分の 必要経費算入額 (ト×チ) | (ヌ) 未償却残高 (期末残高) | 適要 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6/12 | 88,000 | 0 | 88,000 | 100 | 88,000 | 7,912,000 |
つづいて、【新定額法】の説明をざっと。
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不動産投資オーナーの確定申告その2
今日は 平成19年４月１日以後に取得した減価償却資産の償却方法の主な改正点を少し説明。
�＿�正前の減価償却費の計算における「償却可能限度額」(取得価額の95％相当額)及び「残存価額」が廃止され「新たな償却方法（定額法・定率法等）」により減価償却費を計算することとされました。
��減価償却資産の取得価額から、各年分の減価償却費の累積額を控除した金額（以下「未償却残高」）が１円になるまで償却することとされました。
��新たな償却方法の計算において適用される「定額法の償却率」及び「定率法の償却率」等が定められました。
(1) 【新定額法】
減価償却資産の取得価額に、減価償却費が毎年同一となるように、その資産の耐用年数に応じた「定額法の償却率」を乗じて計算した金額を各年分の減価償却費とし、未償却残高が１円になるまで償却します。
【算式】
償却の基礎になる金額(取得価額) (a)
耐用年数に応ずる定額法の償却率 (b)
本年中に事業に使用していた月数※/12 (c)
(a)×(b)×(c) 減価償却費
※ 月数は、暦に従って計算し、１月に満たない端数を生じたときは、これを１月とします。
【設例】
取得日：平成19年7月1日 取得価額：800万円 耐用年数：47年
耐用年数47年の償却率(定額法)⇒ 0.022
（貸付割合は100％とし、取得日から減価償却が終了するまで継続して貸付けしたものとします。）
�� 平成19年分の減価償却費の計算
(ロ)8,000,000円× (ハ)0.022 × (ニ)6/12 (ホ)88,000円((ト))
(ト)88,000円 × (チ)100％ ＝ (リ)88,000円
�� 平成20年分以後の減価償却費の計算
8,000,000円× 0.022 × 12/12 ＝ 176,000円
未償却残高が１円になるまで償却します。
つづく・・・
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不動産投資オーナーの確定申告
年に一度の事なので、一度覚えてもすぐに忘れてしまう確定申告。賃貸不動産オーナーの確定申告のやり方を書きます。19年に税制の改正がありましたので、もう慣れているという方も要注意です。19年の税改正については減価償却費が1円単位で全額償却できるようになったので、不動産オーナーにとってはうれしい改正内容ですね。しかし、所得税の割合が減ってしまったので節税目的で多く還付を受けているような人にとっては還付が少なくなるかもしれないですね。
今回は節税方法についてはグレーな話になってしまうので書きません。あくまで正規の記入方法だけにしておきます。
まず、確定申告についてよく勘違いをしている人がいるので先に言っておくと、確定申告は１人につき１つの提出です。医療費控除など別の申告が有る場合、別々に提出（作成）するものと思っている人がたまにいます。医療費控除も住宅ローン控除も分離課税もすべて１つの申告でやります。項目が増えるほど付表などが増えていくだけです。くれぐれも別々に作成しないように！。
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