マンション経営のいいところ

不動産業界の裏を知ってる現役なんちゃって不動産投資顧問が不動産投資を語ります。ワンルームマンション経営中心に、1棟投資、アパート経営、中古マンション投資    などを活用した資産運用を紹介します。 
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マンション経営のいいところ HOME > 月別アーカイブ [ 2008年01月 ]
 

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不動産投資オーナーの確定申告

 
旬のネタで確定申告について。
年に一度の事なので、一度覚えてもすぐに忘れてしまう確定申告。賃貸不動産オーナーの確定申告のやり方を書きます。19年に税制の改正がありましたので、もう慣れているという方も要注意です。19年の税改正については減価償却費が1円単位で全額償却できるようになったので、不動産オーナーにとってはうれしい改正内容ですね。しかし、所得税の割合が減ってしまったので節税目的で多く還付を受けているような人にとっては還付が少なくなるかもしれないですね。
今回は節税方法についてはグレーな話になってしまうので書きません。あくまで正規の記入方法だけにしておきます。
まず、確定申告についてよく勘違いをしている人がいるので先に言っておくと、確定申告は1人につき1つの提出です。医療費控除など別の申告が有る場合、別々に提出(作成)するものと思っている人がたまにいます。医療費控除も住宅ローン控除も分離課税もすべて1つの申告でやります。項目が増えるほど付表などが増えていくだけです。くれぐれも別々に作成しないように!。
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   19:20 | Trackback:1 | Comment:0 | Top
 
 

不動産投資の逆オークションサイト 【楽待】

 

本日連続3記事投稿!最後は
不動産投資の逆オークションサイト【楽待】

【楽待】とは、サイト名通り、待っているだけで非公開収益物件に出会える逆オークションサイト。

 

全国の不動産投資家のための収益物件・投資用不動産検索サイト-楽待

 

忙しい中時間を費やして、いくつものサイトをハシゴしたり、不動産会社に出向いても、結局いい物件に出会えなかった・・・  そんな経験はありませんか?

『楽待(らくまち)』は、お宝不動産でおなじみの沢孝史氏とお宝不動産認定講師のバックアップにより、投資家の「不動産探しの手間を解消したい!」という声を反映して生まれた投資家のためのシステムです。

 

具体的には自分の購入したい物件の条件等を登録しておくと、そのニーズに合った不動産情報がいくつもの不動産会社から情報提供があります。提案されている物件の中には非公開物件も多数あります。収益物件の中には、売主の希望により一切の広告活動が禁止されている物件が多くあります。不動産会社は、そのような広告禁止物件でも、『楽待』の物件提案サービスを利用することで、特定の買いたい人にだけ情報を提供することができます。
従って、『楽待』に会員登録しておけば、広告禁止の「非公開物件」情報を手にすることができるのです。

 

また、直接不動産会社に出向いて、しつこい営業をされるのではないかと、不安になられている方も多いと思います。
楽待では、利用している不動産会社と匿名でいろいろなコミュニケーションが取れる機能があるので、不動動産投資の初心者でもプロでもざっくばらんなやり取りが出来ます。

 

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   17:22 | Trackback:0 | Comment:0 | Top
 
 

ワンルームマンションの固定資産税っていくら?

 

不動産を所有すると毎年必要になるのが、固定資産税。都市計画区域の不動産を所有している場合は都市計画税も一緒に課税される。

不動産投資の必要経費として必ず必要になってくる。でも、普通の人は固定資産税がいくらぐらい必要になるのか分からない。ファミリーマンションや戸建て住宅などは自宅があるので、ある程度想定は付くが、住んだことの無い地域の不動産や、購入した事が無い人が多いワンルームマンション、1棟ものなどはさっぱり想定がつきません。

 

ワンルームマンションの固定資産税・都市計画税は、東京23区の場合で、おおよそ3万円~6万円程度で、4万円台が中心。

ただし、固定資産税は年始の評価額により決定しますので、エリア・新築・築浅・古い、などによって差はあります。



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SBIモーゲージの不動産投資ローン

 

2008/04/01 -追記-

 

SBIモーゲージが不動産投資ローンの取り扱いを停止しました。以下ホームページ転記。

 

不動産投資ローン取り扱い休止のお知らせ
平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。
さて、弊社は、2008年3月末日をもちまして「不動産投資ローン」の申込受付を休止させていただくこととなりましたので、お知らせいたします。
これまで長きにわたりご愛顧いただきましたことを深く感謝申し上げます。

今後とも何卒宜しくお願いいたします。

 

 

 

SBIグループでSBIホールディングスの子会社。住宅ローンを専門に扱う会社。設立:平成12年6月 港区六本木1-6-1泉ガーデンタワー17階 03-6229-0777

ライブドア問題で一躍時の人となったソフトバンクインベストメント(現SBIインベストメント)代表北尾さんと同じグループ会社。

投資ローンの特徴

 



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   15:42 | Trackback:0 | Comment:0 | Top
 
 

中古マンション投資は初心者には難しい?

 
今日は中古マンション投資について少し触れてみます。
中古マンションは1000万円以下の物件も有り、利回りも高いので、比較的気軽に始められると考えている方も多いのです。確かに金額ことだけを考えると中古マンションの方が手を出しやすいことは間違いありません。

でも、価格以外の面では中古物件だけが持つリスクなども存在します。

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   11:08 | Trackback:0 | Comment:0 | Top
 
 

ワンルームマンションに住む人ってどんな人

 

ところで皆さん、都内のワンルームマンションにはどんな人が借りていると考えていますか。

初めて購入する方に同様の質問をぶつけてみると、ほぼ例外なく若い学生さんではないかと返答が帰ってきます。と今では大きく様変わりしてます。今はご存知の通り少子化で学生の数はどんどん減ってます

しかしワンルームマンションの需要は年々増えてきており、東京都心では建設に規制が入るほどです。

では、なぜ需要が旺盛なのか・・?

 



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   16:21 | Trackback:0 | Comment:0 | Top
 
 

ニューシティモーゲージの不動産投資ローン

 

ニューシティ・モーゲージ株式会社は、ニューシティコーポレーションの子会社として2005年8月に設立

住宅ローンを専門に扱う企業のようです。 東京都信十区新宿4-3-25オリックス新宿ビル5階

ニューシティコーポレーションは、不動産投資および資産運用、開発、管理、IT技術の機能が一体となった広範な事業基盤を有する、不動産マーチャントバンキングおよびインベストメントマネジメントが高度に統合された企業です。 総合不動産企業として中核をなす不動産マーチャントバンキング事業の取り組みはグループ全体事業の機動力となっており、自ら推進する投資事業や開発事業に対してお客様や関係お取引先そして投資家の皆様とともに効果的な投資を行い、その収益を連携しています

ニューシティコーポレーション会社概要




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   14:40 | Trackback:0 | Comment:0 | Top
 
 

金利上昇リスク

 
金利が下がり続けていた数年前まで、所有を断念したお客様の発言で多かったのが、『今マンション持ってもすぐ価値がなくなるだろう』でした、では金利が上がりだした現在はというと『今マンション持っても金利上昇で支払いが増えるだけだろう』と。・・?

では、一体いつ購入するのですか?


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   21:54 | Trackback:0 | Comment:1 | Top
 
 

リベルタス住宅ローンの不動産投資ローン

 

2005年8月設立 所在:新宿区西新宿3-7-1 

リーマン・ブラザーズ・グループ100%出資の不動産担保融資専門の会社。

リーマンブラザーズグループとは、全世界に48箇所の拠点数をもつグローバル金融サービス企業。ニューヨークに本店を持ち、ロンドンと東京を地域本部としています。日本においても1973年から事業展開するなど比較的古くから日本に参入しています。総資本金額は約9兆円を超えており米国市場においても主導権地位を築いております。

投資ローンの特徴

  • モーゲージバンク
  • お客様属性により融資利率が変わるので申込するまで分からない
  • 自営業者、経営者も取り扱う
  • 億単位の高額融資もOK
  • 低所得者も取扱う
  • 外国人の人も取り扱う
  • 5年目以降繰上げ返済手数料無料
  • 団体信用生命保険料別途必要で引落しも別
  • ライボー基準の変動金利
  • 返済比率算出は独自計算(比較的高めに設定されてる)

モーゲージバンクとは住宅ローン債権を証券化し投資家に販売することで融資資金を回収し、銀行のリスクを低くし融資の幅を広げたローン商品を専門に扱う金融機関。身近なところで言うと住宅金融公庫の『フラット35』が同じ仕組で出来ているローン商品。金利に関してはお客の属性や個人背景などに重点を置き融資利率を調整する。そうすることによって、余力の低い人に対しても融資を行える。



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   12:29 | Trackback:0 | Comment:3 | Top
 
 

ワンルームマンションの賃貸需要について

 
『これだけマンションがダブついている中、少子化を迎えるのに将来住む人がいないだろう』

この様な疑問もよく受けます。
もっともな意見であり、素直な疑問だと思います。
総論としては正しいと思います。しかし、東京都の単身賃貸(賃貸ワンルームマンション)マーケットに限定して考えてみて下さい。



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   15:54 | Trackback:0 | Comment:2 | Top
 
 

ワンルームマンションの資産価値を考えるその2

 

次に築30年程経過したマンションの現在の賃料はどうでしょうか。

  • 原宿 '57年築  25.91㎡  14.5万円
  • 笹塚 '56年築  20.00㎡   6.9万円
  • 田町 '57年築  23.27㎡   8.4万円

こちらもちょっといい場所を選びましたが、どうですか。
場所さえ間違えなければ賃料はさほど下がりません。うっかり場所を間違って人気も需要も最低な物を購入してしまった場合でも、下落額は2万~3万円でしょう。ワンルームマンション程度ではそんなに大きな賃料変動はありません。
都心10区の中でしたら、かなり古くてもワンルームマンションの賃料が4万円をきることはないのではないでしょう。
ただ賃料に関しては管理会社とオーナーの努力によってかなりの差が出ますので一概には言えません。中には築20年以上のマンションばかりを購入して、自分のセンスでリノベーションを行い、現在の新築マンション並みかそれ以上の賃料で貸して高い利回りを確保する方もいますので、ある意味オーナーの経営センス次第で賃料はどうにでもなるのです。



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   12:00 | Trackback:0 | Comment:0 | Top
 
 

ワンルームマンションの資産価値を考える

 

ワンルームマンションの資産価値についてよく聞かれるので、今日は資産価値について考えて見ます。
ワンルームマンションの資産価値は築20年以上経てばもうないだろう、だからワンルームマンション経営はしないと考える人が多いです。

では、その人は何を基準に資産価値といっているのでしょう。



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   11:44 | Trackback:0 | Comment:0 | Top
 
 

ジパング住宅ローンの不動産投資ローン

 

2006年4月設立  所在:渋谷区恵比寿4-20-3恵比寿ガーデンプレイスタワー

モルガンスタンレーグループ出資の住宅ローン専門の子会社

モルガンスタンレーとは、投資銀行、証券、資産運用、ウェルス・マネジメント、クレジット事業において多岐にわたるサービスを提供する世界有数のグローバル金融サービス企業です。日本においても1600人以上の人員がおり、過去35年以上にわたりサービスを提供しています。

ローン商品の特徴

  • モーゲージバンク
  • 自営業者、契約社員、派遣社員、転勤後間もない人にも融資可能
  • お客様属性により融資利率が変わるので申込するまで分からない
  • 事務手数料高め
  • 融資上限額の設定は無いと思う(返済比率設定はあります)
  • 10年間繰上げ返済は原則禁止
  • 変動金利
  • 独自審査の為融資が厳しいと思っている方も一度相談してみましょう

モーゲージバンクとは住宅ローン債権を証券化し投資家に販売することで融資資金を回収し、銀行のリスクを低くし融資の幅を広げたローン商品を専門に扱う金融機関。身近なところで言うと住宅金融公庫の『フラット35』が同じ仕組で出来ているローン商品。

繰上げ返済が10年間原則禁止されているので、要注意。どうしても繰上げ返済をしたい場合は違約金が発生します。

 



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東京スター銀行の不動産投資ローン

 

変わったアイディア商品が得意な銀行。 創業 2001年6月11日 

所在地 東京都港区赤坂一丁目6番16号  拠点数 35店舗  店舗外ATM2,345ヶ所

投資ローンの特徴

  • 預金連動型の不動産投資ローン
  • 保証料不要
  • がん保障付団体信用生命保険
  • 融資額:購入価格の75%迄

 この商品の面白いところが、預金をしていれば預金残高と同額分には金利が

一切かからない預金連動型の不動産投資ローン。

例えば1000万円融資を受ける人が400万円を預金に入れておくと、400万円分

の融資に対しては金利が0%!!

しかも預金は拘束されることも無く、入出金も自由。

ただし融資利率自体は高めなので、預金を全部使ってしまわないように要注意!!

 

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日本橋住宅ローン

 
  • 日本橋住宅ローン株式会社

2006/12設立   東京都中央区日本橋1-4-1日本橋ビルディング

メリルリンチグループ100%出資の子会社

居住用及び投資用住宅ローンの専門会

 メリルリンチとは?

世界役40ヶ国に拠点を持つ。

総預り資産が2006年末時1兆6000億ドルになる世界有数の総合金融サービス会社

投資ローンの特徴

  • モーゲージバンク
  • 医療保険付団体信用生命保険
  • お客様属性により融資利率が変わるので申込するまで分からない
  • 事務手数料高め
  • 融資上限額の設定は無いと思う(返済比率設定はあります)

モーゲージバンクとは住宅ローン債権を証券化し投資家に

販売することで融資資金を回収し、銀行のリスクを低くし融資の幅を広げたローン商品

を専門に扱う金融機関。身近なところで言うと住宅金融公庫の『フラット35』が同じ仕組

で出来ているローン商品。

団信に医療保険が付いているので他の医療保険料を抑えることが出来る。

金利に関してはお客の属性や個人背景などに重点を置き融資利率を調整する。

そうすることによって、余力の低い人に対しても融資を行える。

 

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マンションバイセルコム

 

私自身もよく活用しているのですが、不動産市場のデータベースが無料で使いたい放題です。 

 

マンションバイセルコム

 

『マンションデータバンク』 

首都圏25000等以上のマンション概要と評価が写真付で閲覧できます。

『かんたん市場価格チェック』

最寄り駅などの6つの簡単な質問にチェックするだけでおおよその市場価格が分かります。

『オンラインセルフ査定』

もっと詳しく知りたい場合は最大22項目の質問に答えるだけでその場で査定額が表示されます。

一般的には個人情報を提供しないと査定をしてもらえない場合がほとんどですが、このサイトの

場合、個人情報の提供は不要で、全てオンライン上で完結するので気軽にできます。

無料会員登録で、『Myページ』がもてます。

自分の所有している不動産を登録しておくと定期的に所有不動産の市場価格を自動更新。

資産評価の把握に便利です。

また『コンシェルジュサービス』が付き、電話やメールで無料相談できます。

その他、便利なコンテンツが盛りだくさんです。会員登録も無料なので活用してみてください。

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Tag : 査定
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マンション経営ってなぁに?

 

マンション経営とは、マンションを購入して自分では住まずオーナーとして所有する→

そのマンションを賃貸に出し、入居者からの家賃収入を自分の収益として得る不動産投資である。

家賃収入をで得る収益を『インカムゲイン』と言い、

売却時に得る利益を『キャピタルゲイン』と言う。

 バブル期にみなが熱狂したものが、買った値段より高く売り利益を出す「キャピタルゲイン」目的の投資

俗に言うアパートの大家さんにあたるのが「インカムゲイン」を目的とする投資

一般的にはキャピタルゲイン目的は比較的リスクが高く

インカムゲイン目的は比較的安定投資である

 

当然投資投機の原則であるリスクも付き物である。一般的に言われることが

  1. 値が下がった場合
  2. 空室になった場合
  3.  災害時
  4. ランニングコスト

などその他にも多くあるが、ここ近年販売業者が建物に関する一切の管理や、リスクに対する保障制度なども準備されている場合が増え、リスクは劇的に小さくなっているのではないでしょうか。

一切の管理を任せることが出来るので、主婦やサラリーマンでもマンション経営を始める人が増えました。最近では安定投資先又は保険や個人年金の代わりとして不動産投資を選ぶ人が増えています。また、それによって不動産投資に参入してくる金融機関もここ近年で増えています。

 

不動産投資と言う広い分野で見た場合には、かなりのバリエーションがあり、

それぞれにリスクやメリットの特徴は違う。以下代表的な例

  • マンション1棟
  • マンション区分所有
  • アパート1棟
  • 戸建て
  • ビル
  • リゾート(別荘)
  • ホテル

このブログでは、比較的気軽に始めることが出来る、マンションの区分所有でその中でもワンルームを中心にお話していこうと思いますが、もちろんそのほかの事も書きます。



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個々の不動産を1つの財産(property)として捉え、価値を高めて投資効率を上げる業務のこと。建物・設備のメンテナンスや賃貸業務をするだけでなく、コスト管理、収益を高めるためのリニューアルコンテンツの提案なども合わせて行う。「物件運営管理」と捉えれば通常の不動産賃貸業務に近いともいえるが、キャッシュフロー重視で投資利回りを向上させる役割が主であり、より重要な作業となります。

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