新築ワンルームマンション経営の運用事例
先日投資マンションの借入を完済した人にお会いしました。
『これからの収入を考えるとワクワクしますね』と満面の笑みを浮かべておりました。マンション経営は怪しいものあつかいされる事も多いので、この様な機会にお会いするとこちらも気分良くなりますね。
いい機会なのでその方の運用事例をご紹介しましょう。
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ワンルームマンション経営の目的＜利用＞
ワンルームマンション経営は単に運用だけが目的では有りません。現物資産としての利用価値も最大限活用している人も多いのです。
男女問わず、20代の働く単身者の間で急増中
「住んでから貸す」新築ワンルームマンション経営
最近の新築ワンルームマンションは自分でも住みたくなるような魅力的な物件がたくさんあります。昔のように賃料収入だけを目的としたあまり住みたくないような古い物件とは違います。そういった事情から最近では様々な活用パターンが生まれています。
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空室リスク
賃貸オーナーにとって一番気になるのが空室。住む人がいなければ当然家賃収入も得られません。
ワンルームマンションに関しては他の記事にも書いている様に需要が旺盛ですからファミリーマンションに比べて安心だと思います。
日本賃貸住宅管理協会の調査によると、東京都の単身用賃貸住宅の入居率は96.64％と極めて高い数値を記録してます。
参考記事
ワンルームマンションの賃貸需要について
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オーナーチェンジ 月島駅徒歩３分
東京メトロ有楽町線・大江戸線
月島駅徒歩３分
竣工：2008年1月
７/８F
総戸数３５戸
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４１００万円
家賃収入 ２０８．８万円/年（賃貸中）
管理費 １２，９８０円/月
修繕積立金 ３，８９０円/月
オーナーチェンジ物件
取引形態：仲介
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「お前ってさ〜、何かあったら終わりだよね」
この台詞、何か分かりますか？不動産投資をしている人が、よく言われる台詞です。私自身、最近だけでも何度か言われました。
どういうことかと言うと不動産投資をしている人の多くは（特にサラリーマン大家さん）は、融資を受けて物件を購入します。なので、数千万から数億円ぐらいの借入がある人は決して珍しく有りません。
この台詞、『なにか不測の事態が起こったときにその借金どうするの？』と言う意味だという事は分かります。
これを理由にマンション経営を断念する方も少なくありりません。
しかし私は言われるたびに心の中でこう言っています・・・
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スルガ銀行の不動産投資ローン
スルガ銀行は静岡県に本店を置く地方銀行。中部・東海エリアでのシェアは首位と思われる。早くから住宅ローンなどリテール商品に注力し収益力が高いのも特徴。
バブル期も堅実な経営をし、静岡銀行との統合も回避し現在も同族経営を続けている数少ない銀行。
営業スタンスも積極的で、先進的なものも多く取り入れ、時には奇策的な手法・商品によって営業に努め独自性が強い傾向。
ゆうちょ銀行発足の際、住宅ローンの提携先を模索していましたが、他の地方銀行が団結して提携に応じない姿勢を見せているなか、唯一提携に応じる姿勢を見せニュースをを騒がせたのは記憶に新しい。
恐らく数ある金融機関の中、投資用マンションの融資に一番積極的ではないでしょうか。
投資ローンの特徴
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マンション経営の魅力
マンション経営を始めると、どのようなメリットがあるのか話していきましょう。
いきなりですが、
一番の魅力は多くの資金を必要としない事。
もう一度言います。
一番の魅力は多くの資金を必要としない事。
なぜ2回繰り返したかと言うと、このように言うとびっくりする人が結構います。多くの人が、たくさんの資金が必要と思っているようです。
不動産投資はお金持ちか地主さんがやるものと思っている人がかなり多い。
『投資商品って何がある？』
って聞くと、はじめに思いつくのが・・
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不動産投資オーナーの確定申告その５
※注意 私は税理士では無いので、書いている事が正確である保証は出来ませんし責任も持てません。くれぐれもご自身でお確かめになって記入をしてください。
さて、ここまでで
◎不動産所得の収入の内訳
◎減価償却費の計算
が埋まったと思います。つづいて
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不動産オーナーの確定申告その４
いくつか基本的なことを書いておきます。
- 賃貸経営の赤字所得は、他の所得と損益通産が出来ます。
- 割増償却は対象資産は市街地の活性化に関する法律の認定計画に基づき建築される賃貸住宅の場合だけ記入。
- 建物本体の減価償却は定額法しか適応できません。
- 建物の付属設備は定率法で償却できるので、建物躯体と区分して減価償却したほうが早期償却できお得です。
- 対応年数を知らない人はココを確認
- 土地は減価償却できません。
- 不動産所得が赤字の場合、その赤字の内土地を取得する為の借入金に関わる利子は損益通産の対象になりません。赤字の場合は内訳書の合計の更に下の段にある「土地取得の負債の利子欄」に、利子の経費計上の内土地分の割合を掛けた数字を記入。赤字からその数字を引きます。それにより赤字がなくなっても、1表の不動産所得は「0」で記入してＯＫです。プラスにする必要は無いです。
ここまでを簡単にまとめると、不動産を購入したときの書類のどこかに、【土地の取得価格】【建物の取得価格】建物取得の内訳で【建物本体】と【建物付属設備】の金額かあるいは割合が記載されているのもがあると思うのでまずそれを探してください。（売買契約書や販売対価表などそんな類の書類）
で、その【建物本体】を【定額法】で、【付属設備】を【定率法】で減価償却して下さい。それぞれ一段ずつ分けて書いてください。鉄筋コンクリートのマンションで居住用に使用している場合の対応年数は47年です。通常の付属設備は15年で償却。ほかは下記リンクで確認。
つづく・・・
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不動産投資オーナーの確定申告その３
※注意 私は税理士では無いので、書いている事が正確である保証は出来ませんし責任も持てません。くれぐれもご自身でお確かめになって記入をしてください。
さて、前回の続きで、平成19年分収支内訳書(不動産所得用)減価償却費【新定額】の計算入力例
| 減価償却資産の名称等 (繰延資産を含む) | 面積又は 数量 | 取得 年月 | (イ) 取得価額 | (償却保証額) | (ロ) 償却の 基礎に なる金額 | 償却 方法 | 耐用 年数 | (ハ) 償却率 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 鉄筋マンション | 25.0m2 | 19.7 | 8,000,000 | 8,000,000 | 定額 | 47 | 0.022 |
| (ニ) 本年中の 償却期間 | (ホ) 本年分の 普通償却費 (ロ×ハ×ニ) | (ヘ) 特別償却費 | (ト) 本年分の 償却費合計 | (チ) 貸付 割合 | (リ) 本年分の 必要経費算入額 (ト×チ) | (ヌ) 未償却残高 (期末残高) | 適要 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6/12 | 88,000 | 0 | 88,000 | 100 | 88,000 | 7,912,000 |
つづいて、【新定額法】の説明をざっと。
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不動産投資オーナーの確定申告その2
今日は 平成19年４月１日以後に取得した減価償却資産の償却方法の主な改正点を少し説明。
�＿�正前の減価償却費の計算における「償却可能限度額」(取得価額の95％相当額)及び「残存価額」が廃止され「新たな償却方法（定額法・定率法等）」により減価償却費を計算することとされました。
��減価償却資産の取得価額から、各年分の減価償却費の累積額を控除した金額（以下「未償却残高」）が１円になるまで償却することとされました。
��新たな償却方法の計算において適用される「定額法の償却率」及び「定率法の償却率」等が定められました。
(1) 【新定額法】
減価償却資産の取得価額に、減価償却費が毎年同一となるように、その資産の耐用年数に応じた「定額法の償却率」を乗じて計算した金額を各年分の減価償却費とし、未償却残高が１円になるまで償却します。
【算式】
償却の基礎になる金額(取得価額) (a)
耐用年数に応ずる定額法の償却率 (b)
本年中に事業に使用していた月数※/12 (c)
(a)×(b)×(c) 減価償却費
※ 月数は、暦に従って計算し、１月に満たない端数を生じたときは、これを１月とします。
【設例】
取得日：平成19年7月1日 取得価額：800万円 耐用年数：47年
耐用年数47年の償却率(定額法)⇒ 0.022
（貸付割合は100％とし、取得日から減価償却が終了するまで継続して貸付けしたものとします。）
�� 平成19年分の減価償却費の計算
(ロ)8,000,000円× (ハ)0.022 × (ニ)6/12 (ホ)88,000円((ト))
(ト)88,000円 × (チ)100％ ＝ (リ)88,000円
�� 平成20年分以後の減価償却費の計算
8,000,000円× 0.022 × 12/12 ＝ 176,000円
未償却残高が１円になるまで償却します。
つづく・・・
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