マンション経営のいいところ

不動産業界の裏を知ってる現役なんちゃって不動産投資顧問が不動産投資を語ります。ワンルームマンション経営中心に、1棟投資、アパート経営、中古マンション投資    などを活用した資産運用を紹介します。 
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マンション経営のいいところ HOME > 月別アーカイブ [ 2008年03月 ]
 

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ワンルームマンション規制

 

ワンルームマンション規制って知ってますか?
初めて聞いた方もいるのではないでしょうか。
マンション経営人気もありここ何年かでワンルームマンションの建築を規制する条例がかなり多くなってきたのです。



ワンルームマンション規制とは?

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   11:52 | Trackback:0 | Comment:0 | Top
 
 

区分所有向け投資ローン審査基準一般的な目安

 

※区分所有向け投資ローンの一般的な例です。金融機関・購入物件・購入者の状況により融資条件は変わりますので目安として御覧下さい。

申込年齢

  • バンク系 25歳~60歳前後迄
  • ノンバンク系 30歳~55歳前後迄
  • モーゲージ系 20歳~70歳前後迄
    完済年齢は共に80歳が主流(新築の場合)

勤務先

  • 勤務先属性(安定度)を見ます 。
  • 公務員・上場企業勤務者は有利。又はその子会社
    非上場でも上場企業と同等の企業内容であればほとんど同じ扱い
    上記企業でも赤字企業は厳しい
  • 外資・ゼネコン・不動産・運送・士族系は嫌がる金融機関もある
  • 現場職は属性が弱くなる
  • 帝国データバンクの評点が低いと厳しい
  • 資本金1億以下の会社になると利用可能金融機関が結構減る


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   11:06 | Trackback:0 | Comment:0 | Top
 
 

りそな銀行の不動産投資ローン

 

りそな銀行の不動産投資ローン

りそな銀行は大阪に本店を置く都市銀行。過去に経営統合や提携などを繰り返し行い、2003年巨額の公的資金注入により事実上国有化された。埼玉県内の旧あさひ銀行は埼玉りそな銀行として分離している。

現在は不良債権処理も進み、サービス業を意識したさまざまな工夫で収益力も強化。公的資金返済を進める。

不動産投資ローンにも積極的に取り組んでおり、新築・中古問わず利用している人も多いのではないでしょうか。

投資ローンの特徴

  • 商品名アパートマンションローン
  • 金利は自己資金が多いほど下がる
  • 融資上限は新築区分95%迄 中古区分70%迄 他評価額迄
  • 基本は短プラ基準の変動金利(見直しは独自判断)
  • 固定金利もある(3年・5年・7年・10年)
  • 金利2.5%~5%位
  • 高齢の人は審査が厳しい
  • 自営業者も取り扱う
  • 他行の借換も行う(評価額の70%迄?)
  • エリアは融資を取扱う各支店営業エリア内
  • 個人属性・会社属性は弱めでも融資が受けやすい
  • 繰上返済手数料定額(5,250円)
  • 総融資額目安1億円
  • 返済比率計算賃料収入考慮有り

 

特に目立った商品特長は無いが、万人向けに作られており使いやすい。融資対象物件によりある程度柔軟性を持って相談に乗ってくれる。
おそらく投資ローンは旧あさひ銀行の支店が中心に行っている。

※対象物件により融資条件は違います。上記は区分所有の場合の目安です。



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   10:07 | Trackback:0 | Comment:2 | Top
 
 

賃料下落リスク

 

『建物が古くなれば賃料も下がるし、その様なリスクはもちたくないなぁ』


リスク・・・・??


賃料が下がるのはリスクではありません。下がるのは当然で、逆に何も対策を取らないで下がらないほうがおかしいです。
賃料は下落するという前提で計画を立てないと、後で

『予定通りにいかない!』

となってしまいます。

最初の賃貸募集は当然新築物件です。その後『築浅物件』となりそのうちただの物件になります。
最初は当然新築プレミアム賃料の高い賃料設定でも賃貸は付きますが、その次の募集時には下げざるをえません。

 
ここで誤解の無いように説明すると新築マンションの場合すぐに賃料が下がるのではなくて、最初だけが高いのです。
やはり、高く取れる内はちょっとでも多く収入にしておきたい気持ちがあって当然なので、古くなるほど賃料を下げるのは必然なのです。

要は何がリスクかと言うと周辺の賃料相場も把握せずに、購入してしまうことや賃料が下がらないと計画し購入する事がリスクなのです。少なくとも購入しようと思う物件の周辺の競合物件はいくらで賃貸募集をしているのか調べておくべきでしょう。
東京カンテイが提供しているようなサービスでもいいし、駅前の不動産屋に寄ってみるのもいいと思います。

 
そして、新築・築浅・築10年・20年・30年はいくら取れているのかをデータ化しその平均坪当り賃料で購入
後の収支計算をしても利回りが確保できていれば大方問題は無い
でしょう。
もっと確実にしておきたければ、国立社会保障人口問題研究所などのサイトを利用しそのエリア将来人口や
世帯構成の推移などを参考にすればより確実性を高める事が出来ます。

冒頭に、賃料下落は必然と書きましたが、それは何も対策を講じない場合の話です。
チョットした工夫で賃料を維持している人や、定期的にリノベーションを行い新築相場より高く設定している人などもたくさんいます。 こういった工夫がマンション経営の魅力と捕らえている人も多いのです。
その実例なども今後紹介していきます。



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   11:09 | Trackback:0 | Comment:0 | Top
 
 

証券化ローン (サブプライムローン問題について)

 
本日3記事目!

最近のサブプライム問題で、証券化ローン全てが悪者のように、誤解をしている方がいますので、少し触れておきたいと思います。

まず、サブプライムローンとは何か?
住宅ローン債権をまとめて証券化し、投資家に販売する事によって、本来銀行が負うリスクを投資家に分散する事で低所得層の人にも融資出来るようにしたローン商品のことです。

今回のサブプライム問題は何が原因だったのか。
多くの人はは債権を証券化して信用力の低い人に貸し出した事が問題だと誤解して捉えている人が多いが、原因はそこではありません。

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   20:19 | Trackback:0 | Comment:2 | Top
 
 

新築 or 中古

 

今月は更新が少ないので、本日2更新目。

 

質問
ほぼ同じような立地のマンションが2つあります。
あなたがマンション経営をするとすればどちらに魅力を感じますか?

 

①新築ワンルームマンション
 2100万円  年間賃料996,000円  利回り4.74%

 

②築10年中古ワンルームマンション
 1600万円  年間賃料996,000円  利回り6.22%

 



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   19:08 | Trackback:0 | Comment:2 | Top
 
 

オーナーチェンジ物件の落とし穴

 

オーナーチェンジ物件を探す時、一番目につきやすいところに【利回り○%】【○○万円で賃貸中!】といった表示があります。

利回り重視で物件探しをしている方は特に重要な項目だと思います。

 

しかしここに注意が必要!・・・



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   16:43 | Trackback:0 | Comment:0 | Top
 
 

検索エンジンから・・・

 
私の勤務先は3月決算なので今月は忙しぃ・・

しばらくぶりにブログのアクセス数を見てみるとなんと激減しているではありませんかっ!

原因を探ってみると、googleの検索結果にほとんど引っかからなくなっていた。

このブログのアクセスの大半がgoogleの検索からでしたが、その検索結果にに突然表示されなくなってしまっています。

なんでだろう?

ググってみると、同じような人が結構いるようだ。

でも、しばらくするとまた出るようになったという話が多いのでしばらく様子を見てみよう。

詳しい方がいれば原因教えてください。

こういったこともあって、いい機会なのでブログデザインを変更してみた。

以前は表示に時間がかかっていたので、表示速度重視で選んでみました。

また、時間を作って更新がんばります。

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   18:25 | Trackback:0 | Comment:0 | Top
 
 
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個々の不動産を1つの財産(property)として捉え、価値を高めて投資効率を上げる業務のこと。建物・設備のメンテナンスや賃貸業務をするだけでなく、コスト管理、収益を高めるためのリニューアルコンテンツの提案なども合わせて行う。「物件運営管理」と捉えれば通常の不動産賃貸業務に近いともいえるが、キャッシュフロー重視で投資利回りを向上させる役割が主であり、より重要な作業となります。

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