マンション経営のいいところ

不動産業界の裏を知ってる現役なんちゃって不動産投資顧問が不動産投資を語ります。ワンルームマンション経営中心に、1棟投資、アパート経営、中古マンション投資    などを活用した資産運用を紹介します。 
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金利上昇リスク

 
金利が下がり続けていた数年前まで、所有を断念したお客様の発言で多かったのが、『今マンション持ってもすぐ価値がなくなるだろう』でした、では金利が上がりだした現在はというと『今マンション持っても金利上昇で支払いが増えるだけだろう』と。・・?

では、一体いつ購入するのですか?

ちょっと、生意気に書きましたが、ごもっともなご意見だとおもいます。しかしよく考えてください、金利は何を基準に動いているのか。最近日銀の福井総裁が頻繁にニュースに出て発言していると思いますが、社会情勢や、物価などを考慮して利上げを行っております。

では、過去を振り返ってみましょう。
バブル景気以前の金利上昇が始まった頃に購入した方はどうでしょう。そうです大きな利益を手にしました金利が上昇するということは基本的には物価も景気も上昇してます。所有するマンションの価値も入ってくる賃料も上がり含み益が増します。最終的にはオーナーに大きな利益を産み落としました。金利上昇初期は非常に良い購入タイミングといえるでしょう。

所有不動産がマイホームしかない方にとって、金利上昇のニュースは悪い知らせでしかないのですが、賃貸不動産所有者にとってはある意味朗報でもあるのです。なぜなら、自宅の場合は

  • 金利上昇 = 支払いの増加 = 負担が増える   となりますが

不動産投資の場合

  • 金利上昇 = 支払いの増加 = 家賃収入の増加 = 含み益(資産価値)の増加

 と、悪いことばかりではありません。むしろ朗報です。

細かいことを言うと、投資ローンの場合いつでも売却できるように変動金利で融資を受ける場合が多いのですが、金利が変動した場合でも支払額は5年毎にしか支払額の変更はしないという金融機関も多いです。なので結局見直しまでに上下を繰り返し支払額はそれほど変わらないという場合も多いです。

結論を言いますと、多少、得したり損したりは有りますが基本的には金利の変動によって大きな損失は出ません。
残念ながらバブル景気の異常事態のさなかに購入してしまった方を除けば金利が下降していても支払いが少なくなる恩恵のほうが大きいので損失は出ません。

金利下降中

  • インカムゲイン中心の収益
  • 長期保有に向いている

金利上昇中

  • インカムゲインとキャピタルゲインの両方
  • 短期保有に向いている

借入をして不動産投資を行う際のひとつの指標として『イールドギャップ』というものがありますので、参考にしてみて下さい。

 

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   21:54 | Trackback:0 | Comment:1 | Top
 
 
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 不動産投資顧問 [URL] #-
ぴおほうさんこんばんは。
今は各金融機関の融資基準の引締めが本格的に始まっており融資が難しくなってきてますね。でも、金融機関は、『優良企業』『優良物件』『優良顧客』に絞って融資対象を選定している状態なので、優良顧客が優良企業から優良物件を購入する場合はなんら問題なく今までどおり融資を受ける事が可能です。また、一定の条件が揃っている場合などは優遇金利も使用できます。
金融機関によって得意なジャンル(新築・中古・1棟・区分)が違いますのでの融資基準や融資物件の特徴を調べてから金融機関を選定し持ち込むことも重要ですね。あとは直接銀行窓口に行くのか、業者や人脈から斡旋してもらうかによっても結果は違ってきますので、持ち込む窓口も重要です。
がんばってください!
Re:こんばんは 2008.03.06 Thu 21:55 [Edit]






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個々の不動産を1つの財産(property)として捉え、価値を高めて投資効率を上げる業務のこと。建物・設備のメンテナンスや賃貸業務をするだけでなく、コスト管理、収益を高めるためのリニューアルコンテンツの提案なども合わせて行う。「物件運営管理」と捉えれば通常の不動産賃貸業務に近いともいえるが、キャッシュフロー重視で投資利回りを向上させる役割が主であり、より重要な作業となります。

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