空室リスク
賃貸オーナーにとって一番気になるのが空室。住む人がいなければ当然家賃収入も得られません。
ワンルームマンションに関しては他の記事にも書いている様に需要が旺盛ですからファミリーマンションに比べて安心だと思います。
日本賃貸住宅管理協会の調査によると、東京都の単身用賃貸住宅の入居率は96.64％と極めて高い数値を記録してます。
参考記事
ワンルームマンションの賃貸需要について
上記の入居率は新築からかなり古いものまで、マンションやアパート・ハイツなど全てを含めて算出した数字です。当然都心部の新築の鉄筋コンクリートマンションに限定すれば限りなく100％に近い数字になります。
私の知る限り新築ワンルームマンションであれば例外なく竣工から間もなくして全室入居が確定されます。
最近では新築の場合、契約形態に関係なく全てのオーナーに空室保証をつけている業者もあり、早く入居者を付けないと賃貸管理会社の利益が少なくなってしまいますので業者側からしても問題なく賃貸を付けられる物件とシステムを考えて提供しています。こういった保証を会社が付けているのも入居率の高さの裏付けでもあります。
しかし、築20年以上経過してきた場合は20年間どこの会社に管理を任せたかによって収益に大きな差が生まれます。
管理会社の管理能力の差が出てくるのです。普段の管理費の使い方や修繕積立金の使われ方によってマンションの外観などもかなり違ってきます。
みなさんも普段街中を歩いていて、まだ築浅マンションなのにえらく汚れて古く見えるマンションがあったり、逆にすごくきれいなマンションなのに実は築20年以上のマンションだったりと、見た目の差を感じたことがあると思います。それは管理能力の差です。
管理能力が低いと、当然古くなれば賃貸が付きにくくなってきます。（それでも入居率は90％以上に上りますが･･）建物管理に関しては重要なことなのでまた別の日に書きます。ランニングコストを抑える為に安く請け負ってくれる所に頼むと古くなってきたときに痛い目を見ます。
上記を踏まえたうえでもまだ安心できないという方は
『サブリース』や『借上げシステム』を利用してみてはいかがですか。でも、個人的な意見を言えば、これだけ入居率が高いので余計に手数料を払ってまでリスクヘッジする必要はないと思うし、手取賃料が安定するというメリットの影に契約期間中は賃料を上げられないというデメリットが発生します。このメリットとデメリットは相反する問題で、借り上げ契約期間が長期になればなるほどメリットもデメリットも増えます。30年一括借上げなどは30年間に大幅な物価上昇があってもオーナーに入ってくる賃料は増えません。そして借上げ期間中の解約は違約金が必要になる業者も少なく有りません。借上げ契約にした場合も数年毎に契約内容を更新できるようにするのは業者にとってもオーナーにとっても重要だと思います。
最近はマンスリー業者とも区分所有者個人で借り上げ契約を結べるようになったので、不動産業者を通さずに直接マンスリー業者に借上げてもらえば空室リスクも無い上にかなり高賃料で借上げてくれます。また、管理会社に払う手数料も必要なくなりますので収益が改善されます。
もうひとつは、一般契約をしておきながら、別途保険をかけておく方法。実際保険ではないのですが、しくみとしては共済のようなもので、年間1万〜2万円ほどの掛け金で一定期間の空室保証をしてくれるサービスがあるので、別途加入しておくのもいいでしょう。
結論としてはワンルームマンションの区分所有程度でしたら、いくらでも空室リスクをヘッジする方法は有りますし、最悪空室になったとしても数年に１回あるかないかですしある程度借入をしていたとしても負担額は月額５万円〜８万円程ですので、私のような安月給サラリーマンでも何とかなる金額です。空室になったときの為に月2000円づつぐらいストックしておけば十分に対応可能です。
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