マンション経営のいいところ

不動産業界の裏を知ってる現役なんちゃって不動産投資顧問が不動産投資を語ります。ワンルームマンション経営中心に、1棟投資、アパート経営、中古マンション投資    などを活用した資産運用を紹介します。 
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オーナーチェンジ物件の落とし穴

 

オーナーチェンジ物件を探す時、一番目につきやすいところに【利回り○%】【○○万円で賃貸中!】といった表示があります。

利回り重視で物件探しをしている方は特に重要な項目だと思います。

 

しかしここに注意が必要!・・・

売り出し価格は利回りで決める事が多いのです。

例えば、年間家賃収入が100万円の物件があります。その物件を売りに出す場合周辺の成約事例も参考にします。

 

周辺に利回りが10%ぐらいでたくさん売りに出ている場合、

 

利回り7%で売りに出しても成約の可能性が低いからです。

 

で、年間100万円の家賃収入の物件を利回り10%で売りに出す場合

 


【家賃】1,000,000÷【利回り】10%=【売出価格】1000万円

となります。

なので、収益力は売却の際非常に重要な要素になります。

 


そこで、ずるがしこいオーナーは空室になった際に知人と形だけの賃貸借契約を相場より高い賃料で結びます。そして、【現在10万円で賃貸中!】として相場より高い利回りで売出したり、高収益物件として通常より高い価格で売却に出します。

 

同じ10%で売りに出しても1200万円と200万円も高く売却できてしまいます。

 

同じ1000万円で売りに出せば利回り12%と表示でき早期の売却が可能になります。

 


こういった物件にほいほいと飛びついてしまうと、物件引渡し後に形だけの賃貸借契約は解除され、空室になります。結果として【利回りの悪い物件を空室のまま購入したことになる】ので気をつけてください。

事前にエリア賃料の相場だけでも把握しておけば騙される事も有りません。
東京カンテイ(有料)や賃貸HOME’S(無料)など賃料相場を確認できるサービスがあるので活用してみてはいかがでしょう。東京カンテイのサービスは有料ですが、周辺のマンションの実際に契約をしている賃料が分かるので便利です。

 

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個々の不動産を1つの財産(property)として捉え、価値を高めて投資効率を上げる業務のこと。建物・設備のメンテナンスや賃貸業務をするだけでなく、コスト管理、収益を高めるためのリニューアルコンテンツの提案なども合わせて行う。「物件運営管理」と捉えれば通常の不動産賃貸業務に近いともいえるが、キャッシュフロー重視で投資利回りを向上させる役割が主であり、より重要な作業となります。

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