今月は更新が少ないので、本日２更新目。
質問
ほぼ同じような立地のマンションが２つあります。
あなたがマンション経営をするとすればどちらに魅力を感じますか？
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2100万円 年間賃料996,000円 利回り4.74％
��築10年中古ワンルームマンション
1600万円 年間賃料996,000円 利回り6.22％
多くの方は�△鯀�ばれたのではないでしょうか。
では実際にローンを利用して購入した場合を見比べて見ます
�‘�金500万円 ローン1600万円 提携優遇金利2.4％ 30年
- 月支払い 62,390円
- 月家賃収入 83,000円
- 月収支 20,610円
��頭金500万円 ローン1,100万円 金利3.7％ 20年
- 月支払い 64,931円
- 月家賃収入 83,000円
- 月収支 18,069円
新築の場合一定の条件を満たせばだれでも全期間優遇金利を使用できますが中古の場合はほとんど利用できません。
新築はローン期間が30年から35年と長期間組めますが中古の場合は金融機関により若干違いますが30年又は35年から築年数を引きた年数が最大のローン期間です。
また、新築は提携ローンが用意されている場合が多いので頭金はなしでも購入可能です。
以上を考慮した場合、ローンを利用する人の場合、純粋な利回りははほとんど同じになります。
また、新築マンションのローンを15年かけて返済を終えた場合でも、まだ築15年ですが、中古マンションはローンが少ないので10年で返済を終えたとしても築20年になっています。
数字以外の新築と中古の違い部分。
新築の専有部分設備にメーカー保証又は販売会社保証が短くても3年長い販売会社は10年付いているので修繕費が安くつきます。10年保証が付いている場合は10年間ほとんど修繕費がかかりません。
それに対し築10年のマンションの場合はこれから修繕費がある程度必要になってくるタイミングですし、中古を購入した場合は設備保証は継承されませんので、修繕が必要になった場合は全て費用が発生してきます。
新築の場合中古に比べれば空室の心配も低い上に、業者によっては一般の管理委託でも空室保証を付けてくれる業者がある。
家賃滞納保証が付いている場合が多い
新築の場合、築浅の間は賃料を高めに取ることが出来る。
当然、設備も全て最新の物が付いています。
など、新築ならではのメリットがかなりあります。
ある程度まとまった金額の資金を動かせる場合やリスク管理が自分で出来る場合には、中古物件の方ががいいですが、借入を利用して運用する場合長い目で見ると新築の方が安定して収益を生んでいる場合が仕事上の経験からしても多いです。
マンション経営は利回りだけにとらわれず、総合的な出口戦略を自分で立てて購入しましょう。
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