マンション経営のいいところ

不動産業界の裏を知ってる現役なんちゃって不動産投資顧問が不動産投資を語ります。ワンルームマンション経営中心に、1棟投資、アパート経営、中古マンション投資    などを活用した資産運用を紹介します。 
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証券化ローン (サブプライムローン問題について)

 
本日3記事目!

最近のサブプライム問題で、証券化ローン全てが悪者のように、誤解をしている方がいますので、少し触れておきたいと思います。

まず、サブプライムローンとは何か?
住宅ローン債権をまとめて証券化し、投資家に販売する事によって、本来銀行が負うリスクを投資家に分散する事で低所得層の人にも融資出来るようにしたローン商品のことです。

今回のサブプライム問題は何が原因だったのか。
多くの人はは債権を証券化して信用力の低い人に貸し出した事が問題だと誤解して捉えている人が多いが、原因はそこではありません。

アメリカでは住宅ローンの返済方法として、当初数年間の金利を低くしたり、当初数年間は金利だけの支払いだけでよかったりする【当初支払い軽減型ローン】が普及しそれが一般的になっていました。

 

日本でも過去にあった住宅金融公庫の「ゆとり返済」といわれたローンと近い仕組みです。「ゆとり返済」とは、当初5年間少ない支払いでよいが、6年目以降は支払額が1.5倍近くに跳ね上がるというものでした。景気後退の中、当然支払いが出来なくなる人が続出し多くの不良債権を生み出しました。ただしこれは証券化ローンではないので直接的な損失は公庫だけです。

 

こんなに良い過去の失敗例があるのに、アメリカは同じ過ちを犯してしまいました。しかも証券化ローンを使って。

 

低所得者向けのサブプライムローンも同じように当初数年間の支払いが低くなるように融資を行っていました。しかも、アメリカの場合は日本の1.5倍とかわいいものではなく、数年後に3倍~4倍に支払額が跳ね上がります。
それでもここ何年かアメリカで続いていた不動産バブル景気の時は支払いが出来なくなっても自宅を売却し精算することができましたが、地価が下がりだした頃から、売却できなくなる人が出てきました。売却できない、支払いできないとなると当然不良債権が続出してきます。

 

特に低所得者が利用しているサブプライムローンは真っ先に焦げ付きました。また、さらに問題を大きくした原因がサブプライムローンを利用した詐欺販売です。悪徳不動産業者が、サブプライムローンを利用し、低所得者のひとに支払いが増える事を一切隠したまま販売を繰り返していたのです。当然支払いが増える事も知らない低所得者の人は支払いが増えればすぐに破綻してしまいます。

 

そういった事情で一気にサブプライムローン債権がが焦げ付いたので、その証券化した証券を購入していた世界中の投資家が大きな損失を出し、金融市場が大混乱しました。

 

債権を証券化しても、アメリカのように支払額が跳ね上がる仕組みにしなければ、また業者が悪用しなければ今回の様な事態は起きなかったでしょう。
証券化が問題なのではなく、その仕組みを破綻する事が目に見えていることに利用した事が問題なのです。

 

ちなみに日本で投資用ローンでよく使われる金融機関のうち証券化ローンを扱っているのは

  • リベルタス住宅ローン
  • SBIモーゲージ
  • ニューシティーモーゲージ
  • 日本橋住宅ローン
  • ジパング住宅ローン

が代表的なものかと思います。これらの金融機関を利用すると数年後に支払額が跳ね上がると誤解している方がいますが、そういったローン商品ではありません。
上記金融機関の多くは、国際金融機関の直接銀行間取引金利のLIBOR(ライボー)と言う短期金利をに基準に融資を金利を見直す変動金利です。

急に支払額が増える事は無いので安心してご利用あれ。

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 ぴおほう [URL] #-
不動産投資顧問さんのホームページに掲載されていたウェブクレジットに問い合わせをしたところ、全然 返信がありませんでした。かなりパンクしてるんでしょうか?
 2008.03.17 Mon 22:05 [Edit]
 不動産投資顧問 [URL] #bncAx0zQ
この時期はどこの金融機関もパンク状態だと思います。特に不動産投資ローンを扱っているところは、融資申込が殺到していると思います。
以前私の知人が利用したときは対応も早く丁寧でしたよ。
ウェブクレジットは仕事上では付き合いが無いので、仕事以外で何度か利用した事があるだけで内情まではあまり知らないのです。
多分、メールよりは電話したほうが早いと思います。
こんな回答ですみません・・
 2008.03.19 Wed 20:00 [Edit]






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