マンション経営のいいところ

不動産業界の裏を知ってる現役なんちゃって不動産投資顧問が不動産投資を語ります。ワンルームマンション経営中心に、1棟投資、アパート経営、中古マンション投資    などを活用した資産運用を紹介します。 
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区分所有向け投資ローン審査基準一般的な目安

 

※区分所有向け投資ローンの一般的な例です。金融機関・購入物件・購入者の状況により融資条件は変わりますので目安として御覧下さい。

申込年齢

  • バンク系 25歳~60歳前後迄
  • ノンバンク系 30歳~55歳前後迄
  • モーゲージ系 20歳~70歳前後迄
    完済年齢は共に80歳が主流(新築の場合)

勤務先

  • 勤務先属性(安定度)を見ます 。
  • 公務員・上場企業勤務者は有利。又はその子会社
    非上場でも上場企業と同等の企業内容であればほとんど同じ扱い
    上記企業でも赤字企業は厳しい
  • 外資・ゼネコン・不動産・運送・士族系は嫌がる金融機関もある
  • 現場職は属性が弱くなる
  • 帝国データバンクの評点が低いと厳しい
  • 資本金1億以下の会社になると利用可能金融機関が結構減る

勤続年数

  • バンク系 金融機関による
  • ノンバンク系 5年~10年以上
  • モーゲージ系 1年~2年以上

自宅

  • 持ち家無借金が好ましい
  • 自宅の借入は『借入額』より『年間の支払額』が影響する
  • 年間の支払額が少ないほど好ましい(賃貸住宅も同じ)
  • 高額賃貸住宅も不利になる場合あり

年収

  • バンク系 約500万円~600万円以上
  • ノンバンク系 約600万円以上
  • モーゲージ系 約400万円以上
  • 外交員報酬やフルコミッションは属性が弱くなる
  • 歩合給の割合が少ないほど好ましい
  • 自営業者は年収に関係なく決算内容による

年収倍率

  • バンク系8倍~10倍が目安
  • ノンバンク系5倍前後
  • モーゲージ系規定無しが多い

返済比率

  • 約30%~55%位まで
  • バンク系 約35%~40%
  • ノンバンク系 約30%~35%
  • モーゲージ系 約35%~55%
  • 金融機関により返済比率算出方法はかなり違います。
  • 金融機関によっては家賃収入とローン支払いのバランスさえよければ
    返済比率上は何戸でも購入できる

保証料

  • 不要なところが多い
  • 中古区分の場合一部要

保証人

  • 新築区分ほとんどの場合不要
  • 中古区分一部要求される
  • アパートローンは必要な場合が多い
  • 年収夫婦合算する場合は連帯保証か連帯債務になる

団体信用生命保険

  • 通常半強制加入で費用は金融機関持ちのところが多い
  • 保険料は金利込みのところが多い

信用情報

  • ほとんどCIC・CCB・全銀協・テラネットのいずれかで照会をする
  • 金額の大小に関係なく2箇所以上からのキャッシングが有る場合審査への影響は大
  • 過去5年間に1ヶ月以上の延滞が1度でもあるとかなり厳しい
  • 社内融資・公共料金・公務員共済・組合などの支払いはあまり関係ない
  • カードローンや消費者金融系カードは借りていなくても持たないほうが好ましい

金融機関事務手数料

  • バンク系 一律料金のところが多い(10万円以下が主流)
  • ノンバンク系融資額の1~2%が多い
  • モーゲージ系融資額の1~5%が多い。多く払うほど金利が下がる(金利先払い)

繰上返済手数料

  • 手数料は無料~繰上元金の5%位
  • 繰上返済の方法や手数料などは金融機関によりかなり規定が違うので契約前に必ず確認しましょう。
  • 1万円から繰上返済が出来る所もあれば最低金額が50万円以上のところなどさまざま
  • 期間短縮型が選択できないところや10年間は繰り上げ返済禁止などもある

 

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個々の不動産を1つの財産(property)として捉え、価値を高めて投資効率を上げる業務のこと。建物・設備のメンテナンスや賃貸業務をするだけでなく、コスト管理、収益を高めるためのリニューアルコンテンツの提案なども合わせて行う。「物件運営管理」と捉えれば通常の不動産賃貸業務に近いともいえるが、キャッシュフロー重視で投資利回りを向上させる役割が主であり、より重要な作業となります。

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