空室率比較　区分 vs 一棟

区分所有はの０か１００かの大博打という人が結構います。
要は空室になれば一切賃料が入ってこないので空室率が０か１００になる博打だと言うことです。
１棟の場合、全室空室になることが無いので、何室か空室でもゼロにはならないから安心だということです。
例えば１０戸あるアパートの場合２戸空室になっても８戸は家賃が入るので大きなマイナスにはならない。

今日は1棟と区分所有の空室リスクについて比べてみます。

まず、前提として上記の場合は１戸と１０戸の比較で金額ではなく割合での比較なので前提が間違っていると思います。
区分所有の場合でも10室所有すればその確率論は同じになります。
さらに、１棟の場合は最上階もあれば１階もありますし角部屋もあればそうでない部屋もありますのでどうしても賃貸の付き易い部屋と付きにくい部屋が存在してしまいますが、区分所有の場合賃貸の付き易い部屋ばかりを選んで持つ事も出来るので『全室最上階角部屋』という持ち方も出来ます。当然そうなれば入居率は区分所有のほうが高くなります。
この話は私の担当のお客様で区分所有を複数運用した後１棟アパートを購入した方の多くが実体験として言っています。

他に、アパートは土地が必要となりますので、最寄駅徒歩３～５分以内に立地していない物件が多いですが、区分マンションの場合は駅徒歩３分でも物件が豊富にあり比較的入手しやすく立地的にも有利になる場合が多いです。また、区分マンションの場合アパートに比べ建物や設備のグレードが高く、入居者に選んでもらいやすい優位性もあります。
また、全国各地に分散して所有する事も出来るので、リスク分散の面から見ても低くなります。１棟の場合、近くで事件が起こるとしばらくは賃貸も付きにくくなりますし災害の際も全室に影響を及ぼします。

空室率だけを見ると区分所有のほうが有利ですが、不動産投資ですから、コストとリターンのバランスも考慮しなければなりません。
区分所有の場合は全て別々に購入しなければならず、手間も購入費用も諸費用も高くついてしまいます。また、管理委託も部屋毎に必要になってしまうので管理委託費用もかさんでしまいます。
アパート１棟のほうがコストが低く済む分、区分所有に比べ利回りが高くなる場合が多いです。

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Tag : マンション経営区分所有入居率

Genre : 株式・投資・マネー不動産投資

15:03 | Trackback:0 | Comment:2 | Top

Comment

ぴおほう [URL] #-

全室最上階角部屋　いいですねえ。でもなかなか売り物が出てこないですね。こういう持ち方したいです。せめて角部屋が欲しい。。

2008.04.04 Fri 00:02 [Edit]

不動産投資顧問 [URL] #-

最上階角部屋。響きはいいですよね。一般的には賃貸はつきやすいのですけど、警視庁の統計によると最近のマンションでは実は犯罪の発生率は最上階が一番高いとのです。
最上階は比較的安心と言う入居者の思い込みと、オートロックが標準になってきていることで最上階は一番人通りが少ないことが犯人には好都合らしいです。（逆に最近のマンションは1階のセキュリティが他の部屋より強固なので犯行の対象にはならず犯罪率は逆に低くなっているそうです）
また、家賃相場が下がった時は最上階から下がっていくのが事例としては多いのです。
賃貸が付きやすいとか眺めが良いとか高く売れるとか良い事も多いですが安定的なのは中層階かもしれないですね・・。

2008.04.04 Fri 12:03 [Edit]

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