マンション経営のいいところ

その１
金利はそんなに変わらないが、期間を延ばすことによって収益をアップする方法。
新築ワンルームマンションの場合で頭金なしのフルローンにて購入した場合、ローンが終わらないと収入になってこないと思っている方も多いようですが、ローン途中でも収入へと転換していくことは可能なのです。方法の一つとして借り換えです。

実際の事例
すでに新築ワンルームマンションを全額ローンで２件購入している方がいました。３件目の購入相談を受けました。既存２件のマンションはマイナス収支で、２件合計で毎月２万円程支出が発生している状況でした。そこで金利はほとんど変わらないが、ローン期間を延ばしてキャッシュフローを改善してみてはいかがかと借り換えの提案しました。
結果、毎月の収支は−２万円→＋２万円へと４万円の収支改善となりました。

詳細は
１件目　1980万円　3.5％　
月支払い88,000円　360回払い　残債約1650万円
２件目　2010万円　4.175％
月支払い98,000円　360回払い　残債約1690万円

この残債合計を１つのローンにして
　借入 3400万円　3.7％
　月支払い144,000円　420回払い　

月の支払い　186,000円⇒144,000円
42,000円のダウンです。年間で約500,000円の収益改善です。
そのままにしておけばマイナスがずっと続く状態でしたが、プラス収支にすることによって繰り上げ返済用の財源まで確保することが出来るようになりました。この財源で数年毎に繰り上げ返済することで更に手取収入は増えていきますし、また期間の短縮も可能になります。

ちなみに既存ローンの残存期間を伸ばして借り換えが出来る金融機関は限られているので、同じようにしたい人はご相談ください。メール


その２
自宅ローンの借り換えをネタに投資マンションも安い金利へ変更

実際の事例
あるお客様が偶然銀行から提案された事例です。自宅のほかにワンルームマンションを３件所有している方ですが、たまたま自宅のローン借り換えに最寄の銀行へ相談へ行ったら、『今回自宅の借り換えを当行にてしていただけるのであれば、今所有されているワンルームマンションの借入もまとめて安い金利に借り換えさせて頂きます。』との事。やはり銀行の融資担当もノルマが有りますので偶然ノルマ未達の時期に行くと良い提案をしてくれます。

詳細は
１件目　1700万円　3.1％（変動）
月支払い75,000円　360回払い　残1550万円
２件目　1920万円　2.89％（変動）
月支払い90,000円　300回払い　残1730万円

この２件を１つのローンにして
　借入 3300万円　2.5％（10年固定）
　月支払い144,000円　312回払い

月の支払い　165,000円⇒144,000円
21,000円のダウンです。年間で252,000円の収益改善。
この場合は金額が下がった以上に10年の固定金利にしながらも少し金利が下がったことが大きいですね。金利が上昇する前に固定に上昇リスクをヘッジしてしまいました。
これは偶然銀行側からの提案でしたが、これに習って違う銀行でも何度か試しましたが比較的成功率は高いです。都銀ではなくて、地銀や信金のほうが成功率は高いです。
金融引き締めが顕著になってきてからは厳しいかもしれないですが、相談してみる価値はあると思います。ちなみに最近では東京の信用金庫でワンルームマンションの投資ローン１件のみの借り換えは可能でした。

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