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ワンルームマンションの資産価値を考える
ワンルームマンションの資産価値についてよく聞かれるので、今日は資産価値について考えて見ます。
ワンルームマンションの資産価値は築20年以上経てばもうないだろう、だからワンルームマンション経営はしないと考える人が多いです。
では、その人は何を基準に資産価値といっているのでしょう。
- 課税評価額
- 坪単価？
- 公示価格？
- 担保評価額？
- 売却可能額？
- 年間収益額？
- 耐応年数？
- 償却残高？
不動産のモノサシは沢山有ります。何を基準に資産価値というのか。課税評価額はほぼ０でもかなりの高収益を誇っているマンションもあります。公示価格は下がっていても、売却可能額は上がっている場合もあります。また、ワンルームマンション経営の場合は２０年〜３０年たってローンが完済したときからがやっと収益になると思い込んでいる人も多い。それに対する説明はまた別の機会にするとして、築３０年を基準に考えてみましょう。
築30年、売却したらどうなるのか。
客観的データとして
1979年新築時分譲時価格 → 2006年時売却事例
- ドミー○池袋（21.27�屐法 � ＝ 970万円 → 930万円
- トーカ○新宿第2（18.49�屐法 � ＝1150万円 → 1050万円
- 乃木○リリエンハイム（19.02�屐法�1295万円 → 1460万円
- イン○リアル赤坂（15.18�屐法 �1020万円 → 1200万円
- ラフィ○麻布十番（20.80�屐法 �1040万円 → 1480万円
ちょっといい場所のものを選んでますが、購入して30年経っても金額がほぼ変わらない又は、値上がりしている、こういった事例もかなりあります。でも、正直に言うとこれは価値が維持されているという見方も出来ますが、物価が30年で大きく変わっていますので物価変動を考慮すれば、価値が下がっているとも取れます。まぁ、不動産はインフレのヘッジ商品にも向いているのが分かると思います。
今日、Yahoo不動産で検索してみても都心３区を除く新宿・中野・世田谷・江東・杉並の築３０年以上の物件で一番安いもので５５０万円でした、当時の新築ワンルームの平均価格が1,000万円以下であることを考えると、一番安い物でも、60％程度の価格を維持しています。
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