マンション経営のいいところ

不動産業界の裏を知ってる現役なんちゃって不動産投資顧問が不動産投資を語ります。ワンルームマンション経営中心に、1棟投資、アパート経営、中古マンション投資    などを活用した資産運用を紹介します。 
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ワンルームマンションの資産価値を考えるその2

 

次に築30年程経過したマンションの現在の賃料はどうでしょうか。

  • 原宿 '57年築  25.91㎡  14.5万円
  • 笹塚 '56年築  20.00㎡   6.9万円
  • 田町 '57年築  23.27㎡   8.4万円

こちらもちょっといい場所を選びましたが、どうですか。
場所さえ間違えなければ賃料はさほど下がりません。うっかり場所を間違って人気も需要も最低な物を購入してしまった場合でも、下落額は2万~3万円でしょう。ワンルームマンション程度ではそんなに大きな賃料変動はありません。
都心10区の中でしたら、かなり古くてもワンルームマンションの賃料が4万円をきることはないのではないでしょう。
ただ賃料に関しては管理会社とオーナーの努力によってかなりの差が出ますので一概には言えません。中には築20年以上のマンションばかりを購入して、自分のセンスでリノベーションを行い、現在の新築マンション並みかそれ以上の賃料で貸して高い利回りを確保する方もいますので、ある意味オーナーの経営センス次第で賃料はどうにでもなるのです。

マンションの寿命は?
マンションの平均建替え年数は38年です。マンションとい名の建物が建ち始めた頃の初期のマンションの多くが今建替えの時期を迎えています。ではマンションの寿命は40年ぐらいかと思ってしまいますが、あくまで初めて建てられた頃のマンションの話です。最近は『100年マンション』という言葉も一般的になってきたのではないでしょうか。そうです、初期の頃よりも当然、建築技術の向上やコンクリート品質の向上、維持管理技術の向上、で100年間大きな修繕を必要としないマンションをめざしてます。実際に100年経過したマンションが存在しないので、かならず100年もつ保証はないですが、ここ数年以内のマンションであれば、控えめに60年ぐらいは間違いないと思っていても問題はないでしょう。
ちなみにマンションの寿命で重要な要素のひとつにコンクリート強度が上げられます。30ニュートン以上が100年マンションのひとつの目安です。

 

今回はあえて資産価値について私から結論付ける発言は控えます。ただ、築30年のマンションでも盛んに売買取引は行われている事実や、賃料もしっかり取れている現実もあります。
担保評価や財産評価基準では価値が無くても、たとえ年間50万程度であっても収益を生んでくれるのなら、価値を見出せる人も多いでしょう。また、不動産投資の場合自己資金を全く使わずにで、家賃収入のみで返済を終えてしまう人もいます、自己資金は一切使わずに収益を生んでくれる築30年のマンションでも残れば儲け物と考える人もいます。実際にワンルームマンションでも、自己資金0円で途中繰り上げ返済にも自己資金は一切使わずに十数年で支払いを終えてしまう人もお客様で多数いらっしゃいます。一般論ばかりに振り回されるのではなく所有する人の意識によってもかわります。
それでも判断は人によって分かれると思うので上記を元にご自身で判断してみてください。

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個々の不動産を1つの財産(property)として捉え、価値を高めて投資効率を上げる業務のこと。建物・設備のメンテナンスや賃貸業務をするだけでなく、コスト管理、収益を高めるためのリニューアルコンテンツの提案なども合わせて行う。「物件運営管理」と捉えれば通常の不動産賃貸業務に近いともいえるが、キャッシュフロー重視で投資利回りを向上させる役割が主であり、より重要な作業となります。

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